Enero es el mes de las juntas ordinarias y, con ellas, del presupuesto anual. La partida de limpieza es de las que más se discuten y de las que peor se entienden, porque casi siempre llega como una cifra mensual sin desglose. Esta checklist la usamos con administradores de fincas de Patraix, Sant Marcel·lí, Jesús y los municipios de la V-31 para que lleven a la junta algo que se pueda defender con datos.

1. Horas por visita y visitas por semana

Es la base de todo. Una finca de 20 viviendas con ascensor y una escalera necesita unos 45-60 minutos por visita. Si el presupuesto dice 250 € al mes por dos visitas semanales, hay que preguntar cuántas horas son. A 17 € la hora, 250 € son unas 14-15 horas al mes: casi dos horas por visita. O la finca es más grande de lo que parece, o sobran horas, o el precio por hora es otro. Sin esa cifra no hay comparación posible entre dos empresas.

2. Tareas por escrito

Escalera, rellanos, portal, buzones, ascensor por dentro, cristal de la puerta, pasamanos, cuarto de basuras. Con frecuencia para cada una. Lo que no está escrito no se hace, y lo que no se hace se discute en la siguiente junta. Un anexo de tareas de media página evita media hora de junta.

3. El garaje, en línea aparte

Es el punto que más peleas genera. Que aparezca separado: barrido mecánico mensual y fregado con máquina cada tres o cuatro meses, con su precio por intervención o su cuota anual. En comunidades de Sedaví, Alfafar, Benetússer y Massanassa que recuperaron el garaje tras la riada de 2024, conviene que el presupuesto de este año ya sea el de mantenimiento normal, sin arrastrar partidas de limpieza extraordinaria que ya se hicieron. Lo explicamos en la página de limpieza de garajes.

4. Extras con precio fijado

Cristales de fachada y claraboyas, abrillantado del terrazo del portal, hidrolimpieza de la fachada o del patio, limpieza tras obras en la finca. No tienen por qué estar en la cuota, pero sí debería haber un precio o una horquilla para cuando hagan falta. Así la junta aprueba un marco y el administrador no tiene que convocar otra para un abrillantado de 300 €.

5. Seguro y altas

Copia de la póliza de responsabilidad civil de la empresa (que una fregadora raye el terrazo o un producto manche el mármol está cubierto) y certificado de estar al corriente con la Seguridad Social. Si la empresa no lo entrega, la comunidad se expone a que un accidente de la persona que limpia acabe siendo problema suyo.

6. Sustitución por bajas y vacaciones

Que esté escrito: cuando la persona habitual falta, entra otra. En comunidades pequeñas es la queja más frecuente ("en agosto no vino nadie tres semanas") y la más fácil de evitar con una cláusula.

7. Permanencia y preaviso

Contrato mensual, y que baste con avisar 30 días antes. Una permanencia de 12 o 24 meses en una comunidad no tiene justificación: no hay inversión en maquinaria dedicada. Si el presupuesto la incluye, se pide que la quiten antes de votar.

8. Subrogación

Si la comunidad cambia de empresa, la persona que limpia la finca pasa a la nueva si lleva más de cuatro meses. Que el presupuesto de la empresa nueva lo reconozca y explique cómo lo gestiona. Un cambio bien hecho no deja una semana sin limpieza; uno mal hecho, sí.

9. Comparar con la referencia de la zona

Finca pequeña sin ascensor, dos visitas semanales: 90-150 € al mes más IVA. Finca mediana con ascensor: 150-250 €. Finca grande con varias escaleras: 200-400 €. Garaje aparte. Las cifras completas, con cómo se calculan, están en la guía de cuánto cuesta la limpieza de una comunidad. Si el presupuesto está muy por debajo, hay que preguntar qué falta; si está muy por encima, qué sobra.

10. Un teléfono y un parte

A quién llama el presidente cuando el portal está sucio un viernes por la tarde, y qué papel demuestra que la limpieza se hizo. Un supervisor con teléfono directo y un parte mensual por finca resuelven el 90 % de las quejas antes de que lleguen a la junta.

Con estos diez puntos en una hoja, la junta vota un presupuesto de limpieza en diez minutos y el administrador no tiene que volver a explicarlo hasta el enero siguiente.